Le zonage de l’île Sud La limitation irréaliste des zones urbanisées. Zone Uh
L’organisation urbanistique de Bréhat, comme chacun le sait, est constituée d’un bourg et de toute une série de hameaux. Pourtant la municipalité ne reconnaît commune zone urbanisée que le Bourg (et encore pas tout) et une petite partie du port Clos.
Elle estime que le reste ne peut être considéré comme urbanisé car, toujours selon elle, la jurisprudence serait extrêmement restrictive. Pour autant, certains hameaux bréhatins sont, à notre sens, urbanisés.
Ces zones sont importantes pour le futur de notre île et nous rappelons les dispositions principales applicables à la zone Uh telles que définies dans la réglementation du PLU :
-Sont possibles les constructions d’habitation, de commerce et activités de service, d’équipements d’intérêt collectif et services publics, d’autres activités des secteurs secondaires et tertiaires
-Sont admis : Une maison d’habitation par unité foncière (ensemble des parcelles contiguës d’un même propriétaire) L’extension des maisons existantes est permise dans certaines limites Les annexes (maximum 2) aux habitations existantes dans certaines limites (10m2 au sol).
-Il n’y a pas de règle concernant la mixité fonctionnelle ou sociale
Un exemple frappant est le port Clos. L’approche restrictive de la commune est très largement discutable surtout si on analyse la jurisprudence :
Pour qualifier une zone en zone urbanisée le juge utilise un faisceau d’indices.
En premier lieu, il utilise un critère d’équipement en voies, réseaux (eau, électricité, assainissement…) et au service public de collecte des déchets. Le fait que la parcelle en cause soit raccordée ou très facilement connectable à ces services publics, témoigne à l’évidence de ce qu’elle s’insère dans un environnement qui bénéficie déjà d’une certaine urbanisation. A l’inverse s’il est nécessaire d’entreprendre des travaux, même d’une faible importance, pour relier le terrain à urbaniser à ces services publics, il en résulte que la zone est faiblement urbanisée.
En deuxième lieu, le juge prend en compte les équipements ou les lieux collectifs publics ou privés proches de la parcelle. Ainsi, la présence d’un hôtel, d’une école, ou encore d’un débit de boissons témoignent d’une urbanisation de la zone. Il n’est toutefois pas indispensable que la zone urbanisée en cause possède de tels équipements.
En troisième lieu, les magistrats analysent la quantité et la densité du bâti et des occupations du sol environnants l’opération d’urbanisation. Il peut être parfois difficile de déterminer l’échelle à prendre en compte pour apprécier ce critère, qui peut alors bénéficier d’une certaine forme de géométrie variable. Il conviendra toutefois de trouver une unité géographique qui arrive à réunir à la fois une quantité et une densité de construction suffisante pour pouvoir qualifier de zone déjà urbanisée le secteur en cause et qui ne comporte pas de rupture d’urbanisation. (Voir, par exemple, Conseil d’Etat 21 avril 2017 n°403765 ou bien Cour administrative d’appel de Nantes 5 février 2016 n°15NT00387.)
Avec cette approche jurisprudentielle très réaliste, ce que recherche le juge c’est une densité de constructions. Avec la présence d’une vingtaine de maisons, on arrive à une concentration intéressante qui tend vers la qualité de zone urbanisée.
Ainsi, en appliquant le réalisme de cette jurisprudence, les secteurs urbanisés du port Clos et du Bourg pourraient être largement étendus. Plusieurs autres secteurs sont qualifiables de zones urbanisées. D’ailleurs un exemple de la limitation peu compréhensible des zones urbanisées par la municipalité résulte d’un jugement du tribunal administratif de Rennes. En effet en 2010 le maire a refusé à une personne le droit de faire une extension de son habitation au Gardeno en estimant que sa maison ne se situait pas en zone urbanisée. Cette personne a saisi le tribunal administratif de Rennes qui lui a donné raison en estimant que le Gardeno, contrairement aux affirmations du maire, était urbanisé. (Voir TA Rennes 10 mai 2012 1001939.).Or, comme on le voit sur la carte, ce hameau n’est pas classé en zone urbanisée.
Ce n’est pas la jurisprudence qui pose problème mais bien les choix de la municipalité. Les zones urbanisées sont donc, à notre sens, limitées de façon peu compréhensible. Cette limitation est contestable car elle ne reflète pas la réalité de l’organisation urbaine de notre île. Cela est d’autant plus incompréhensible que le classement en zone urbaine ne veut pas forcément dire autorisation de construire n’importe quoi n’importe comment. Le règlement peut prévoir des règles strictes. Il nous parait donc obligatoire de revoir l’ensemble du zonage des secteurs urbanisés.
L’insuffisance des zones à urbaniser. Zone AUh
Un autre problème dans ce PLU est la seule zone urbanisable prévue. Elle est matérialisée, sur le plan, par la zone rayée rouge : c’est un terrain situé à coté de la salle des fêtes. C’est le seul terrain prévu. Le règlement associé y est très restrictif comme nous l’avons déjà mentionné.
Il peut supporter au maximum 3 ou 4 maisons. Cela n’est évidement pas suffisant. Il ne s’agit pas de bétonner l’ensemble de l’île mais, vu les enjeux concernant la baisse constante de la population qui suppose la construction de logements, il aurait fallu en prévoir bien plus. Il ne s’agit pas d’étendre infiniment la zone urbanisée du Bourg mais de combler les creux qui existent en son sein.
Cette seule zone prévue ne permettra pas de remplir les objectifs du PADD que s’est fixé la municipalité, de produire 1,33 logements par an pendant 20 ans. Or nous avions dit dans le précédent numéro de Bréhat Murmure que cela était déjà largement insuffisant pour assurer, au moins, le maintien de la population. La municipalité ne remplira même pas son objectif aussi insuffisant soit-il. D’ailleurs cette insuffisance est en totale contradiction avec le discours tenu par la municipalité qui se dit très favorable au projet d’habitat participatif que portent plusieurs familles sur l’île regroupées dans le collectif « pour un habitat participatif » (voir l’article p 14 et 15). A l’heure actuelle, avec ce projet de PLU, rien n’est prévu pour eux et leur projet ne pourra pas aboutir.
Pourtant il existe la possibilité, selon l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme, de créer des « hameaux nouveaux intégrés à l’environnement ». Ces hameaux sont, selon le Conseil d’Etat, « une extension de l’urbanisation de faible ampleur intégrée à l’environnement par la réalisation d’un petit nombre de constructions de faible importance, proches les unes des autres et formant un ensemble dont les caractéristiques et l’organisation s’inscrivent dans les traditions locales ». (voir Conseil d’Etat 3 avril 2014 n°360902).
La municipalité n’a absolument pas cherché s’il était possible de créer ce type de petits ensembles urbains. Or il y a des possibilités. Nous reviendrons largement sur ce sujet dans un autre numéro de Bréhat Murmure.
Là encore il nous parait indispensable de revoir les zones à urbaniser.
